許維鴻:農村土地流轉勿念“快速升值”
來源:環球網 2020/01/03 10:34:46 作者:許維鴻
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導讀: 隨著新《中華人民共和國土地管理法》的施行,全國范圍內農村集體土地自2020年開始可以直接入市買賣,開啟了中國經濟城鄉統籌發展、進一步打破城鄉二元結構的供給側改革新篇章。需要指出的是,集體土地可流轉的前提,依然是保障基本農田面積和農民利益,確?!叭r”戰略的民生底線。

隨著新《中華人民共和國土地管理法》的施行,全國范圍內農村集體土地自2020年開始可以直接入市買賣,開啟了中國經濟城鄉統籌發展、進一步打破城鄉二元結構的供給側改革新篇章。政商兩界、國內外媒體紛紛聚焦新政策帶來的改革紅利和問題風向。

首先需要指出的是,集體土地可流轉的前提,依然是保障基本農田面積和農民利益,確保“三農”戰略的民生底線。很多網上不負責任的言論,斷章取義地解讀新政,并沒有全面關注新土地法對于相關問題的很多細則,例如對“永久基本農田”的定義和司法解釋,以及對農民利益在集體經濟中的立法程序保障,都是經過幾年改革試點的經驗和教訓總結。說白了,新土地法所針對的,是中國經濟在城鎮化和工業化新階段面臨的發展機遇和存量問題,絕不會、也完全沒必要打破“三農”的民生底線。

以網上盛傳、也被外國媒體關注的浙江某縣的實際情況為例,集體土地的“出讓、出租、抵押、掛牌交易、再次轉讓”合法化,激發了縣鄉兩級釋放存量土地資產價值的積極性;而且該縣地處“大杭州經濟圈”,土地增值預期很高。但是,當農村集體真“投資、操盤”工業園的時候,才發現市場開發并非預期那樣簡單,收益落差引發了集體中土地所有者——農民的疑惑甚至抱怨,村上賣土地的錢哪去了?

浙江的案例代表了中國經濟新常態下的典型現象,一方面是房地產泡沫雖然正在被有效化解,但是土地價值非理性上漲的預期依然還深植于很多人腦中;另一方面,農村集體土地經營需要專業的人才和企業,簡單粗獷的開發模式早就過時了。即便是東南沿海、即便是地市一級的工業園區,招商引資的模式和服務都必須升級,更何況縣鄉基層的工業園區?

那么,東南沿海經濟活躍地區的集體土地經營都面臨挑戰,中西部地區是否就更加困難呢?實際情況并非如此,恰恰是隨著大量東南沿海技術、管理、人才逐漸“回流”中西部,很多投資和消費“洼地”的縣域經濟發展才迎來機遇。如果仔細研究各大電商平臺2019年的零售數據,其地域分布顯示,北上廣深等一線城市的增長已經趨緩,而廣大中西部縣鄉兩級的增速持續高企。

可見,中國經濟的消費升級潛力伴隨著城鄉一體化發展,無疑是21世紀第三個十年投資最具潛力的領域。鄉村振興戰略也是基于此,依托現代農業和大康養產業的立體布局,集體土地可流轉是基本的法律保障。以筆者近期調研發現,作為“打卡式”旅游的升級版,休閑式旅游的很多投資,就受限于集體土地產權問題,讓很多長期投資無法下鄉;而過去幾年全國各地的很多旅游綜合體、房車營地項目,由于缺少土地產權規范,甚至觸碰到了永久基本農田的紅線,更不要說通過資本市場融資發展了。

農業和旅游都是重資產、重資本的產業,長期發展離不開資本市場的現代金融服務。還是以房車營地項目為例,如果缺乏長期的資金和資本規劃,點狀的產業布局難以實現持續盈利。目前能盈利的少數項目還都是圍繞長江三角洲的小范圍特殊人群,雖然志存高遠,但真要輻射中西部確實需要在土地問題上形成良性機制。

因此,市場期待今年各省能對新土地法實施形成因地制宜的細則辦法。特別是各具特色的縣域經濟,包括最擁有綠水青山的貧困縣,隨著逐漸摘掉貧困縣的帽子,通過集體土地不動產登記、確權流轉交易,激發基層經濟的新活力。畢竟,我國早就形成“國家對不動產施行統一登記”的制度,對于包括集體所有權在內的權利人進行平等確權,便于吸引外部投資整合資源。

總之,縣域經濟有效利用新政策,2020年開始已經不存在法律和產權登記的制度障礙。各級政府除了要徹底摒棄土地“野蠻開發、快速升值”的幻想,還要積極跟蹤所在省級政府的細則新規,積極引進有實力的農業、康養、旅游等行業的長期投資者經營土地。技術上,縣域經濟可以充分利用縣里的投融資平臺,從一開始就把集體土地作為市場化資產客觀看待,具備金融條件的還可以協助集體經濟進行有效管理,化解城鄉一體化的土地壁壘,振興廣大鄉村。(作者是中證焦桐首席經濟學家、盤古智庫學術委員)

原標題:許維鴻:農村土地流轉勿念“快速升值”

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